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产业用房禁止两次转租分租

发布时间:2019-12-02 16:54:36
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随着新的住宅租赁价格政策的实施,深圳也加强了对工业用房租赁市场的管理。9月18日,深圳市政府发布了《规范工业用房租赁市场稳定租赁价格若干办法(试行)》(以下简称《若干办法》),将于10月1日起施行。该法规定,原则上不得转租或分租工业用房。同意转租或分租的,应按规定或协议租赁,分租人不得再次转租。

●南方日报记者李斌

新政策旨在打击“主要房东”的市场混乱

《若干办法》所称工业建筑,是指主要从事工业生产,介于第二产业和第三产业之间,适应研发、孵化和中试等创新工业功能的建筑,包括工业厂房和研发建筑。本市保税区、合作区、自由贸易区、高新区等特定区域的创新型工业厂房和工业厂房租赁另有规定的,从其规定。近年来,深圳出台了一系列降低成本、拓展空间、改善环境、促进发展的政策措施,不断推进商业环境的优化,有效保障实体经济的高质量发展。然而,自2018年以来,一些工业建筑的租金快速上涨,而“主房东”市场秩序混乱等问题直接增加了企业的运营成本,对确保工业发展空间和创造良好的商业环境产生了负面影响。为了进一步促进实体经济的高质量发展,深圳2019年政府工作报告明确提出“进一步降低企业住房成本,出台专项政策严格控制工业房租金的过度上涨”。为此,深圳制定了“几项措施”。深圳在坚持充分发挥市场在资源配置中的决定性作用的同时,运用政府的“看得见的手”,通过科学、规范、有序的监管,依法规范工业房屋租赁市场。深圳市住房和建设局表示,从5月27日至6月6日,《若干办法》向公众开放征求意见,共收到76条反馈意见。经过认真讨论和论证,相关意见和建议得到充分吸收和采纳,《若干办法》的内容得到进一步修订和完善。9月18日,几项措施正式发布。

明年将增加800多万平方米的创新型工业用房。

《若干措施》从六个方面提出了20项具体措施。一是加强总体规划和供给。自2016年以来,深圳启动了十项专项行动,旨在“加快提高土地和空间质量和效率,实现高质量的可持续发展”,全面解决深圳工业空间潜力挖掘不足和利用效率低下的问题。为此,提出了加强工业空间规划和总体规划,推进工业空间供给方面的结构改革,通过不断推进工业空间质量和效率的提高,增加创新型工业空间的供给,实现工业空间供需平衡,确保有满足深圳高质量可持续发展和工业规划需求的良好项目空间的若干措施。在这方面,《若干措施》建议鼓励各地区采用不同的场所进行置换和共享所有权,以促进老工业区的不断升级和功能优化,建设高标准的工业空间。深圳还将加强对老工业区综合改造的指导和支持。老工业区相关业主可以按规定增加一定比例的辅助公共设施,适当增加研发办公和配套商业空间,满足基本需求,改善产业和配套功能,提高老工业区的环境质量。在这方面,市政府将给予一些补贴。到2020年,全市将完成建筑面积不低于500万平方米的老工业区综合改造。此外,将鼓励所有地区加大努力,通过分配、收购、统一租金监管和"市场分配和政府补贴"来提高创新型工业住房。通过利用现有土地、城市更新、统一租金改造等渠道,促进国有企业增加创新型工业用房供应;对于社区股份公司自主振兴老工业区和其他集体财产建设创新型工业住宅,各区将给予一定的财政援助。到2020年,全市新建筹集创新型工业用房建筑面积不低于800万平方米。

租金比指导价高出15%的将接受面试,并受到信用处罚。

为了有效解决工业住房市场租金随意上涨和行业发展无序的问题,通过实施全市统一的工业住房租赁合同示范文本,加强租赁合同备案管理,实施租赁公示制度,加强行业实体备案,提出了规范租赁行为的若干措施。除承租人要求外,单幢工业用房的租赁期限原则上不得少于1年;鼓励签订工业建筑长期租赁合同。同时,对当前工业房屋租赁市场的违法行为,如收取和汇出水电牟利、虚增公摊面积、收取高额物业服务费、随意转租等,提出了明确的监管措施。,这增加了承租人的住房成本。从行业诚信监管、负面清单、多部门协调监管等角度建立健全激励机制。其中包括:租赁合同应明确水电收费的具体项目、收费标准、收费方式和水电安全条款,严格执行政府定价;在未向住户记录水电的工业区,每个用户缴纳的水电费用总额(包括自用和公用)不得高于出租人向水电特许经营单位缴纳的水电费用总额。此外,出租人必须每年定期公布水电费用的征收和分配以及公共股份的分享情况。为了进一步减少房地产经纪人和个人等一些“主房东”为营利转租工业建筑的空间,《办法》明确要求对工业建筑的类型、空间位置、经营主体和产业定位实施分类监管,加强对工业建筑使用权的监管,优化国有和集体工业建筑租赁模式,促进工业建筑的合理使用。除土地供应合同、工业发展监督协议和租赁合同另有约定外,工业用房原则上不得转租或分租。经同意转租或分租的,工业用房应按规定或协议出租,分租人不得再次转租。为了严格控制工业用房租金的过度上涨,《若干办法》提出了工业用房租金指导价的发放制度。通过主管部门编制和发布工业用房租金指导价,将提高租金透明度,引导租赁双方合理商定租金,稳定市场预期。租金高于最近一年指导价15%的,市、区工业部门应当会同有关部门及时干预。如果证实租金被恶意夸大,出租人可以接受面谈,并采取信用纪律措施。

工业住房数据每两年更新一次。

工业住宅供需信息不对称极大地推高了市场租金,造成了市场混乱。因此,《若干办法》提出在全市建立统一的工业用房信息平台,使之成为规范行业和市场行为、提高信息透明度、加强租赁市场监管、稳定市场预期的重要起点。此外,市租赁主管部门应当会同市工业主管部门组织开展全市工业用房专项调查,及时准确地收集工业用房基本信息和使用信息,建立工业用房项目信息台账,专项调查原则上由区政府每两年进行一次。加强对租赁市场的整顿是规范市场的重要手段。《若干办法》明确开展工业用房租赁市场专项整治,严厉打击各类非法租赁活动。下一步,深圳市、区政府及相关部门将推进“若干措施”的实施,着力增加住房供应,积极提供服务,分类监管,提升行业标准,稳定市场预期,促进工业住房租赁市场健康稳定发展,为深圳加快建设中国特色社会主义示范区提供有力支持。


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