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苹果彩票官方软件下载·万通断梦之殇

发布时间:2020-01-10 14:57:56
[摘要] 万通断梦之殇 2019年2月17日,在亚布力中国企业论坛上,冯仑笑谈房地产一直是春天之时,曾被他寄托于梦想、而今与其渐行渐远的万通地产,却在转型的寒冬之中挣扎再挣扎。冯仑在离开万通之前,就在公开场合说,万通地产已开始窒息式死亡。毫无意外地,接盘万通地产之后,王忆会的嘉华时代命运多舛更甚。

苹果彩票官方软件下载·万通断梦之殇

苹果彩票官方软件下载,万通断梦之殇 

2019年2月17日,在亚布力中国企业论坛上,冯仑笑谈房地产一直是春天之时,曾被他寄托于梦想、而今与其渐行渐远的万通地产,却在转型的寒冬之中挣扎再挣扎。

冯仑在离开万通之前,就在公开场合说,万通地产已开始窒息式死亡。毫无意外地,接盘万通地产之后,王忆会的嘉华时代命运多舛更甚。自2011年冯仑时代开始至今,万通一边试水商业物业服务、互联网文娱资产、新能源,另一边不断质押股权,卖资产偿还债务,只为将自己从水深火热之中拯救出来。然,多次转型皆未果。

如今,万通发起第四次突围,迎来物流巨头普洛斯。3月11日,普洛斯官网消息显示,3月7日,普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资北京万通地产股份有限公司股份转让协议,已由万通地产股东大会审议通过,转让价款合计8.22亿元。

普洛斯成为第三大股东之后,万通地产能否再起波澜?王忆会的嘉华时代,万通地产能否寻梦成功?

万通地产的水深火热

曾经的万通有多风光呢?1990年代创立于海南的万通,曾是中国房地产市场化诞生的象征之一,在2003年年底,这家公司资本金和营收,都双双进入过中国地产业的前十。在2008年,万通地产的营收规模就达到了48.4亿元的规模。

一位在地产圈浸淫多年的媒体人,对彼时的万通和冯仑记忆犹新,“那会万通发展势头很凶猛,冯仑出现的地方大家都簇拥而上”,他告诉中国网地产。而今,那个媒体人成为了主编,冯仑变身段子手,做起了文娱产业,重振再出发之后,依旧意气风发。

当初风光的万通,却每况愈下。3月11日,随着一纸公告,万通地产10%股份被转出,普洛斯成为第三大股东,终究成为定局。而此前,万通地产还将项目公司北京金通港房地产开发有限公司35%股权转让给了普洛斯。

股权转让背后,是万通水深火热的恼人处境:其持有上市公司股份基本全部处于质押状态。截止公告日,截至2018年三季度末,累计质押的股份分别占嘉华控股和万通控股的99.99%、81.94%,且部分股权质押融资即将到期,面临较大的还款压力。

质押背后,便是尴尬的现金流。万通2018年三季报显示,由于销售回款同比下降,期内经营活动产生的现金流量净额,也同比下降46.14%至2.75亿元。

万通现金流缺乏背后,却又是停滞增长的土地储备、收缩的房地产。2015-2017年,万通持有待开发土地面积分别为56万平、56.85万平和29.28万平。2018年三季报显示,报告期内公司无新增储备、开工、竣工面积。半年报显示,万通仅有十个项目在售,可售面积仅剩121.09万平米。

2018年上半年22.77亿的营业收入,却不如万通10年前的水平。公开数据显示,早在2008年,万通就实现了全年48.4亿元的营业收入,归属上市公司股东的净利润为5.27亿元。而2018年前三季度万通地产流动负债,较上年同期增加29.35%至46.48亿元,而同期内流动资产却同比下降20.66%至81.14亿元。

站在高起点上的万通,这些年为何没找到自己的高光时刻?中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产,万通的冯仑时代创新能力很强,而行业战略定力与战略判断能力不足,失去了规模扩张的机会;王忆会的嘉华时代在努力实现转型,但同样缺乏足够的战略定力,导致转型的失败。

万通地产,辉煌起于冯仑时代,终结于嘉华时代?

冯仑梦断嘉华再难追

可以说,无论是冯仑时代,还是嘉华时代,不想就这样走向灭落,是万通极为渴望、也一直在做的事。

先来说说冯仑时代。2011年,冯仑唱衰住宅市场,万通开启漫漫转型路,重头戏是涉足工业地产美国模式。2012年,凭借TCT合作案例、品牌和资本的支撑,万通先后在上海、杭州、成都、无锡以及武汉等一二线城市收购布局,工业地产项目面积超过120万平方米。

彼时的万通深谙,不能把鸡蛋放在同一个篮子里。除工业地产之外,据中国网地产不完全统计,2011年,万通还试图从商用物业领域寻求突破;2011-2015年,在冯仑立体城市思想的推动下,万通以立体城市的先进概念在西安、温州布局;2015年1月,万通停牌拟收购互联网文娱资产。

然而,万般不由人。万通用5年时间,论证了商用物业的转型失败。公开数据显示,2015年万通商业项目租赁的收入为1.87亿元,2016年这个数字降到了1.58亿元。这与五年目标租金收入11亿元相距甚远。

宣布收购互联网文娱资产仅半年后,万通便公告称,与多家互联网标的公司因交易价格、交易结构等问题存在分歧。这一转型计划也就此搁浅。除战略定力外,柏文喜告诉中国网地产,冯仑时代在主业方面公开土储市场上相对保守,失去了在地产行业内持续发展的基础。

并且,“一个老板的性格决定了一个企业的性格。发展战略与老板思想匹配度有差距,银根紧、不清晰的产品线,未形成周期性可复制能力。再加上业务节跟社会发展模式差距较大,使得万通越来越落寞”,万通当年的一名员工更是说。

从工业地产经营上可以佐证,这也被业内认为是冯仑作别万通的导火线之一。据公开资料显示,万通工业地产的金融路线预期是,前期用基金四两拨千斤,后期用资产证券化形成推出和滚动开发的通道,最终实现以RELLT或公司形式IPO上市对接资本市场。

然而,众所周知的是,2012年国内的工业地产,在法律不健全、市场不成熟的情况下,除了少数外资和部分国有园区,能够达到租金收入步入稳定的“成熟阶段”,绝大多数工业物业未完成规模性整合,同时租金低、空置率高,难以按照RELLTS所要求的分红率估值。

坊间流传的是,主业房地产不振,工业地产资产重、回报周期长、其它转型又不成功,万通控股的重要股东和合作伙伴王忆会,对此颇为不满,且对赌协议到期。2014年,王忆会通过嘉华东方控股,买入万通控股24.79%股份。2015年,冯仑彻底剥离万通,立体城市就此梦断,万通正式步入嘉华时代。

嘉华入主后的万通,在王忆会的主导下,继续行走在转型的路上。以“万通生活家”为平台,由传统的第二产业生产型,向第三产业服务型,如物业管理、体育、教育等方面转型。2016年,万通又明确实现房地产业务,向地产金融服务型的第三产业转型升级。

但这些新引进产业,均未带来业绩明显的提升。2018年上半年年报显示,房地产销售和房屋租赁所产生的收入分别为20.76亿元和1.05亿元,占据公司营业收入高达95%。新的业务类型所做的贡献较少。

万通屡败屡战,屡战屡败。2018年7月30日,万通又宣布拟斥资31.7亿元收购新能源电池商星恒电源78.284%的股权,彼时星恒电源100%股权的估值为40.5亿元。而2017年9月纳川股份计划收购星恒电源股权时,给出的整体估值是30.26亿元。

上交所因此对万通下发问询函,要求公司对星恒电源估值大幅增加、未提供业绩承诺的原因及合理性进行说明。最终,万通收购星恒电源股权计划最终不了了之。

引入普洛斯起波澜?

多年前,当冯仑时代的万通,与普洛斯对标之时,豪言壮志会在5年内、或10年内与其比肩之时,恐怕未曾料想,多年后的今天需要“仰仗”普洛斯,并且它不仅局限于合作项目,很有可能动摇嘉华时代的根基。

3月7日,普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资万通地产的股份转让协议,已由万通地产股东大会审议通过。交易完成后,普洛斯成为万通第三大股东。万通控股向普洛斯转让总计2.05亿股万通的股份,占万通股份总数的10%,交易金额总计约8.21亿元。

股权转让完成后,普洛斯将提名普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生出任万通上市公司的非独立董事,并促使上市公司设立董事会战略委员会同时,由梅志明先生担任主席。万通方面表示,股权转让是为了引进战略投资者,维护广大股东特别是中小股东的利益,并降低自身的负债率。

而对于这笔收购,梅志明说:“未来将以普洛斯在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域的经验,为万通注入新的活力,支持万通的业务发展和运营管理。”业内普遍认为,此举或将更多地介入万通的战略经营层面。

图片来源火花S-Park

实际上,普洛斯以另一种角色,大范围地出现在万通的世界里。2018年10月底,万通将北京Z3项目出售给普洛斯上海。2015年到2016年前后,普洛斯曾从万通手中收购其位于无锡、成都等地的7个产业地产项目。

普洛斯也多次出现在万通股权质押融资方的名单中。2018年11月23日、2019年1月21日万通分别将1.72亿股、0.54亿股质押给了普洛斯上海,共计质押2.26亿股份,占万通已发行股份的11%,借款期限均为6个月。

业内有人认为,如果不是股东夺权,以万通工业地产的发展势头,一旦熬过2014年,说不定资本就重视工业物流地产了。

一语成真。而今,万通迎来对工业地产青睐的白衣骑士——物流巨头普洛斯,它能否乘势打个翻身仗?“普洛斯在产业地产方面有非常突出的优势,尤其是在物流地产方面,而万科入主普洛斯以后,势必会让普洛斯的运作更加符合中国的市场环境”,柏文喜看好双方合作。

但是,如上文所提,主业不振、转型失利、部分股权质押融资即将到期,面临巨大还款压力的万通,接下来该如何解套?一位不愿具名的业内人士认为,依万通现状,年底前普洛斯是否举牌成为二股东值得期待。最终普洛斯全面介入万通,王忆会放手退成二股东,联合做大,双赢局面。不过,“得看什么交易条件,也取决于王忆会的底线” ,柏文喜认为。

就文中问题,中国网地产多次联系万通总部,但截止发稿日,仍未得到对方回复。

此篇唱罢千山寂,却向何方觅故人?


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